如期完成2021年业绩对赌继续推进上市

日前，港交所消息显示，珠海万达商管更新了招股书资料，继续推进上市新的招股书中，万达商管完整披露了2021年的财务数据整体来看，当年，万达商管在管项目不断提升，经营稳健，亮点满满

如期完成2021年业绩对赌

2021年10月，万达商管首次在港交所提交了招股书招股书显示，万达商管与珠海万赢，大连万达商业及投资者订立了一系列协议，万达商管将保证2021年预估实际净利润，2022年及2023年扣除非经常性损益的经审计净利润分别不低于51.9亿元，74.3 亿元及94.6亿元

更新后的招股书显示，2021年，万达商管顺利完成了对投资人承诺的净利润目标毛利方面，公司2021年下半年毛利为60.1亿元，较2021年上半年的45.1亿元增长33.1%，净利润方面，公司2021年下半年净利润为28.6亿元，较2021年上半年的6.6亿元增长335.8%，核心利润方面，公司2021年下半年核心利润为27.7亿元，较2021年上半年的20.7亿元增长33.9%，公司盈利大幅提升

综合来看，万达商管下半年净利润表现稳定，而上半年则出现了较大幅度的变动，这主要是因为2021年上半年的一些非经常性损益所致，这些非经常性损益包括扣除投资物业公允价值变动亏损0.41亿，出售附属公司亏损13.60亿及投资物业使用权终止确认亏损0.6亿等。

此外，由于公司从2021年5月起，向委托管理模式下管理的商业广场收取运营管理服务费，故上半年净利润数据参考意义不大招股书显示，截至2021年6月30日，珠海万达商管在管380座万达广场中，母公司大连万达商业持有的274座广场均采用委托管理模式，独立第三方项目中，34个项目采用委托管理，72个采取租赁运营模式

也就是说今年前四月，200多座万达广场的运营管理服务费未在报表中有所体现，这大幅影响了上半年的利润表现不过伴随着经营模式调整的完成，接下来万达商管将在利润表现上走向稳定

第三方外拓能力突出

2021年，万达商管在营收，规模增长上也表现不俗。

数据显示，2021年下半年，万达商管收入为128.4亿元，较上半年的106.4亿元增长20.8%，全年营收达到234.8亿元，业务规模持续扩大。

这主要受益于在管规模的持续扩大2021年下半年，万达商管新增37个广场，总在管项目从2021年6月30日的380个增至2021年底的417个，其中来自独立第三方业主的项目数量从2021年6月30日的106个增加到2021年底的132个

总在管面积由2021年6月30日的5，416.9万平米上升到2021年底的5，895.4万平米，其中来自独立第三方业主的项目在管面积从由2021年上半年的1，332.3万平米上升到2021年底的1，644.8万平米。

储备项目上，2021年的161个储备项目中，有139个来自独立第三方业主，占比86.3%可以看到，同时，万达商管在管独立第三方商业广场数量逐年提高，第三方外拓能力不断增强

此外，珠海万达商管的第三方项目合约期均长于行业平均水平，委托管理模式下第三方合约直至业主土地使用权到期为止，而租赁管理模式下合约期限20年，可续签直至业主土地使用权到期，有助于其获得稳定的收益。

值得一提的是，万达商管与多个核心品牌建立了合作关系，在第三方项目外拓过程中，这些核心品牌为万达商管奠定了招商基础，缩短了项目开业时间，成为万达商管的核心竞争力之一数据显示，截至2021年年底，万达商管合作品牌数量为21071个，核心品牌数量为2335个

稳定良好的品牌合作使万达商管出租率始终维持在高位2021年，万达商管整体出租率达到了99.3%

轻资产战略加速

进入2022年来，万达商管在轻资产方面步伐加快。

日前，万达集团接连拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，合作方式均为轻资产其中，5月1日，蓝色港湾管理权将全面移交给万达，为期20年，五棵松卓展购物中心则更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品

在此之前，4月1日，建业集团与万达集团签署战略合作协议通过这次合作，建业将旗下若干商业项目10年左右的运营权交予万达，代价为7亿元日前，鑫苑与万达也签署合作协议，双方将在商业管理，资产管理等领域合作更早一点的2月份，万达商业集团还接管了一家山西房企田森集团的商业项目

四年的调整与蛰伏为万达换来了一份稳健的财务招股书显示，截止2021年年底，万达商管的资产负债率为70.9%，较上半年的80.4%降低近10个百分点，流动比率由2021年6月末的1.2增长至2021年12月末的1.3，负债压力进一步减轻，短期偿债能力稳步提升，财务结构进一步得到优化

此外，公司截至2021年末在手货币资金超过188亿人民币，可以应对未来公司业务拓展的各项业务需求在房地产遭遇流动性危机的当下，稳健的财务为万达商管打开了逆势扩张的窗口

作为中国商业地产圈的最强王者，万达商管已在轻资产之路上积累了一套成熟的体系与打法，构筑起了企业护城河，在国家大力号召实体经济高质量发展的当下，万达商管将迎来更广阔的发展空间。

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