REITs产品二级市场涨幅良好相较于A股走出独立行情投资者认可程度加大

REITs产品二级市场涨幅良好，相较于A股走出独立行情，投资者认可程度加大从2021年6月21日首批REITs上市以来整体表现较好，但近期波动性显著加大，但产品内部呈现结构化行情截至今年4月20日涨幅最好的是富国首创水务REIT，上市以来实现涨幅66.51%，涨幅最差的是平安广州广河 REIT，上市以来实现涨幅3.92% 市场投资者以机构为主，但个人投资者占比较期初提升3个百分点，其中两个绿色环保项目的流通盘中个人投资者占比过半公募REITs产品作为一种长期限，结构略复杂的金融产品，配置的主体主要是机构，平均机构持仓比例约为88%，但伴随着REITs产品的平稳运行，越来越多的投资者开始关注该类投资会 流通盘中个人投资者占比较高的产品涨制较大，关注即将到来的限售份额解禁压力通过比对分析我们发现，流通盘中个人投资者占比情况与产品二级市场涨跌幅有一定关联性首批限售份额解禁期即将到来，规模约为121亿，解禁规模相对流通规模比例较大，平均约为98% 首批9只REITs产品2021年度收入和可供分配金额均好于预期，经营业绩良好有三分之二的项目运营收入的目标完成率超过100%，所有公募REITs项目的可供分配现金流均优于招募书预期目标值，项目平均现金分配比率约为98%，远高于监管要求下限 产权类和特许经营权的项目评估值出现反向变化产权类项目最新评估值基本稳定，整体较去年实现上涨0.85%经营权类项目受特许经营权期限影响，评估值普遍出现下降，整体评估值下降1.6% REITs 项目2022年预计现金分配率在2.9%—8.6%之间，平均市净率为1.31倍产权类项目的现金流分配率较为接近，大约在3%附近，特许经营权类分配率平均值约为6.6%市场对产品认可度提升，全部产品的市净率分部区间为1.031.55倍，平均值1.31倍中证基于ABS估值的PV倍数平均值为1.26倍，富国首创水务REIT最高为1.81倍，平安广州广河REIT产品估值最低仅为0.89倍 由于二级市场价格已出现较大涨幅，多数产品内部收益率已显著下降，关注投资风险由于REITs产品的稀缺性，二级市场经历过较大幅度的上涨，很多产品的价格已经显著高于期初的发行价格，伴随着产生的结果是对应产品的全周期IRR已经显著下降 投资建议:密切跟踪二级市场价格变动以及底层资产经营情况变化，在当前利率环境下，我们认为全周期内部收益率回到4%以上是值得投资的品种，建议投资者配置部分公募REITs产品进而平衡组合的投资风险其次，伴随着REITs产品的运营逐步成熟，后续将持续有新的产品注册发行，建议投资者关注新产品的打新收益此外，日前沪深交易所就REITs扩募规则公开征求意见，建议关注REITs产品通过扩募置入优质资产带来的投资机会 风险提示:底层基础设施资产运营管理风险，限售份额解禁风险，利率风险

事实上，今年6月，首次发行的9只公募REITs的战略投资者中，资管计划数量最多。保险资金方面，泰康人寿，平安人寿，中国财产再保险，中国人寿再保险，大家投控，中国保险投资基金等6家保险系资金出现在名单中。

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