究竟什么样的基础设施公募REITs项目能入险资法眼

基础设施基金的风险收益特征因与保险资金需求相吻合，这一新型权益类资产得以在问世半年后就纳入险资可投品种池。

但与此前的类REITs项目不同，基础设施公募REITs项目投资回报的获取完全基于底层资产，无主体提供补差或担保等增信措施，因此，投资此类REITs产品需要更深入细致地分析底层资产的潜在风险比如，底层项目权属是否清晰，底层项目质量是否较高，底层项目与产品期限是否错配，基金管理人是否有能力以及如何参与项目的管理，原始权益人实力如何，等等

究竟什么样的基础设施公募REITs项目能入险资法眼。市委常委，副市长殷勇，东城区委副书记，代区长周金星出席会议并讲话。一是聚焦首都城市战略定位，深挖重点投资领域回报稳定，社会效益明显的优质资产，打造一批引领首都高质量发展的优质投资项目；二是进一步引导长期基金和QFII，RQFII等合格境外机构投资者参与北京基础设施REITs的战略配售和投资；三是进一步升级完善政策体系，希望在REITs相关产品结构设计，税收制度，公用事业收费，产权确认等方面承接更多试点。在东城区等重点区域打造以REITs为特色的资产管理集群，推动形成良好的产业生态圈。记者与多位研究REITs数年的投资经理交流后发现，评估一只基础设施公募REITs产品是否有投资价值，大致有以下三个维度:

第一个维度是定收益率之所以不用定价这个常规易懂的字眼，是因为现阶段相对于给REITs确定一个合理的价格或估值，投资人更容易做的是关注以某个净值买入REITs，能获得多少投资回报

这主要基于两方面考虑首先，从保险资金的投资诉求来看，投资REITs的资金久期相对较长，这意味着保险资金买入REITs后，大概率不会频繁交易，也就意味着保险公司不会特别在意投资期间二级市场价格的波动，而更关注每年的分红

其次，如果真要给REITs做定价，无论是用绝对估值还是相对估值，都会有一些参数难以确定，相关参数究竟取多少合理，这需要积累一段时间的市场表现后才能发现，而且也和市场环境息息相关对于问世才半年的基础设施公募REITs来说，保险公司很难去比较和权衡

第二个维度是收益稳定性如果只通过定收益率来判断哪个基础设施公募REITs产品更有吸引力，那也存在一定的片面性因为，收益率衡量的是收益预期，但缺少另一个维度——风险REITs的投资回报并不是固定的，很可能会和预测值发生一定偏离

在受经济，政策，相关风险事件等因素影响下，哪些基础资产的REITs分红率受到的冲击更小这需要投资人持续思考，也与所投资资金的风险偏好有一定关系

第三个维度是REITs的治理结构一家大型保险资管公司相关人士直言，这一点在投资REITs时往往会被投资人忽视，而且境内外的差异非常大在美国，已经拥有了很多非常成熟的REITs管理人，他们会利用自己的资产运营能力不断通过投，融，管，退来实现REITs资产的增值，为投资人创造回报在这种治理结构之下，REITs投资人可能反而更希望进来的资产并没有那么优质，因为经过专业的管理人改造升级之后，可能会有更大的增值空间

但对于试点不久的境内REITs市场来说，各参与主体尚处于蹒跚学步阶段，原始权益人在REITs的运营过程中仍然继续扮演着非常重要的角色这就需要保险公司对REITs的治理结构进行评估，比如，是否存在利益冲突，原始权益人是否给予较为合适的激励机制来保证资产的高质量运营，原始权益人对REITs平台的长期战略有何规划，等等

由于基础设施公募REITs链条上涉及资产，运营管理人，公募管理人等多个方面，因此，审视和衡量产品收益及风险的角度也应是多维的——稳健经营，升值预期，分配可实现性，分红收益，缺一不可。殷勇表示，“十四五”期间，北京将率先探索构建新发展格局的有效途径，基础设施REITs将在深化投融资改革中发挥重要作用，未来将主要集中在以下几个方面。并成为中国REITs产品创新的试验田；四是大力培育REITs市场主体，支持引入专业化运营管理机构，支持金融机构取得公募REITs管理人资格，不断完善综合配套服务政策体系。。

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