存量房贷下调后还有红包：下月起定价机制可重新协商？

人民银行关于降低存量个人住房贷款利率通知发布后，目前国有大行、多家股份制银行已发布具体操作事宜，在10月底前统一实施批量调整，确保利率调整过程稳妥有序，给借款人吃下“定心丸”。

本次调整后，存量房贷利率将与新发放房贷利率基本拉平。调整后，存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率减30个基点，即“LPR-30BP”，且不再区分首套、二套房。北京、上海等特大城市的存量房贷利率本次也将迎来大幅调整，尤其是此前首套房贷利率为“LPR+55BP”的购房者，这次也将统一调整为“LPR-30BP”。这也是以2023年“830政策”为起点，一系列重磅楼市宽松的最新落地政策。

按照现行LPR，调整后的房贷利率一般都可以达到3.55%的水平。不过值得注意的是，对于每个人来说，这个利率未必能立即享受到。因为即使房贷合同约定了LPR挂钩的浮动利率，其中LPR的数字并不是跟随央行的政策实时调整，而是存在一个重定价周期。目前的存量房贷，重定价周期一般是一年，也就是说，只有到了每年中一个固定日期，房贷中的LPR才会调整成最新值，在此之前，央行LPR的调整并不会反映到房贷上。

换句话说，对于央行上次调降LPR后还没有达到重定价日的贷款人来说，目前还不能享受到3.55%的利率。

在当下的降息周期里，如果重定价周期能够缩短，贷款人也就能更快享受到LPR下降的福利。而9月29日央行指导商业银行降房贷款利率的文件里，其实是提到了这个调整的。

文件指出，“自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。”

但是这个调整是否为强制，以及协商后的周期是多久，央行并未明确。各家商业银行至今也并未作出具体通知。

就此，观察者网尝试向多家大型银行了解，被告知11月1日之后，存量和新发放个人住房贷款确实可以协商重定价周期，选择按年、半年或季度重定价。

此外，央行文件还提到，当存量房贷利率与新发放房贷利率出现一定差距后，借贷双方可适时通过变更合同等方式，自主协商调整贷款利率加点幅度，不需要等到再次批量调整。这都显示出央行此次降低存量房贷负担的决心。

有专家表示，下调存量房贷利率政策涉及多个部门，各部门达成共识推动本次调整顺利实施实属不易，此举将能够比较明显减轻购房者的还款压力，提升消费能力。

另外，这次存量房贷利率调整对银行净息差的影响总体保持中性。5月17日放开住房贷款利率下限后，房贷利率出现了明显下降，新发放和存量个人住房贷款利率之间的差距再次拉大。不少存量房贷选择提前还贷，这不仅会让银行损失利息收入，还会产生经营贷、消费贷替换房贷等现象。

多数一线城市楼盘访客量、认购量边际上涨，居民提前还房贷的情况有所减少。某国有大行深圳市分行表示，9月25日以来，个人按揭提前还贷日均申请量较9月上中旬日均水平下降六成。

此外，9月，央行降准0.5个百分点，相当于为银行提供了1万亿元的长期低成本资金，中期借贷便利和公开市场操作利率下降也可以降低银行的资金成本。

专家预计，随着本次降息降准政策效果逐步显现，存款利率也将跟随调整，还能进一步减轻银行利息负担。综合考虑以上政策组合，银行净息差所受影响总体是中性的。

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