克而瑞发布2023中国物业服务企业综合实力500强

6月28日，克而瑞物管和中物研协隆重发布2023中国物业服务企业综合实力研究成果，同期揭晓2023中国物业服务企业综合实力500强、2023中国国有物业服务企业综合实力100强以及各细分业态、特色领先物业服务企业及标杆项目。

2022年，500强企业在管面积达172.7亿平方米，均值达到3453.86万平方米，同比增长7.1%。百强企业在管面积达121.2亿平方米，同比增长8.0%，增速略高于500强物企。百强企业在500强企业整体规模中占比超七成（70.2%）。上市物企在管面积60.6亿平方米，同比增长18.7%。

2022年，500强企业、百强和上市物企外拓第三方项目在管面积占比分别为55.1%、58.2%和61.5%，较2021年分别增加3.8个百分点、3.1个百分点、1.3个百分点；其在管面积中来自于第三方的面积占比均超过半数，百强企业外拓第三方在管面积占比接近6成。企业外拓持续发力，为企业独立性发展提供保障。

“放管服”改革持续深化下，物企服务边界扩大。非住宅物业以其物业费单价高、细分赛道多，具有专业门槛及政策环境友好等特点，未来发展想象空间大，成为物企积极抢占的赛道。500强企业竞相布局非住宅物业市场，非住物业的管理项目和面积进一步提升。2022年，500强企业住宅、非住在管面积分别为98.1亿平方米、74.6亿平方米，分别较上一年净增加4.1亿平方米、7.4亿平方米，非住净增量是住宅的1.8倍。

2021年以来上市物企纷纷为高规模增长立下flag，企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间，部分企业增速设定甚至超过50%，企业规模拓展压力巨大，收并购成为企业规模增长的重要方式之一。2021年上市物企披露收购事项53起，累计披露交易金额355.9亿元。2022年企业并购趋缓，上市物企累计披露并购交易66起，披露交易金额119.3亿元，总交易金额下滑约2/3。

当前，物业管理行业竞争激烈且分散，物业服务企业规模拓展仍是其重要发展战略之一，尽管受经济大环境、地产关联方等因素影响，500企业营业收入增速有所放缓，但整体收入仍在持续上升。2022年，500强企业营业收入5375.3亿元，均值超过10亿元，同比增长8.5%，增速较上年下滑13.3个百分点。

社区增值服务作为近些年物业服务企业重点发展的业务，借助流量入口优势，以及与业主的高粘性优势，与业主生活紧密相关的社区增值服务业务愈加丰富，收入也持续提升。2022年，500强企业社区增值服务收入同比增长2.1%至561.2亿元，占多种经营收入的比例为40.2%。

物业管理行业在政策、资本市场的支持下，管理规模扩张，集中度提升，逐步形成规模效应。但受到行业大环境、地产关联方等因素影响，企业盈利能力出现下滑。2022年，500强企业毛利润为979.3亿元，同比微涨4.5%。百强企业毛利润为780.7亿元，同比微涨1.9%。上市物企毛利润为534.4亿元，同比下滑0.3%。

2022年，500强企业净利润为407.4亿元，同比下滑17.2%。百强企业净利润为223.5亿元，同比下滑40.3%。上市物企净利润为151.3亿元，同比下滑41.8%。

2022年， 500强、百强、上市物企非业务增值服务毛利率分别为24.4%、23.7%、23.1%，同比分别下滑4.5个百分点、 4.7个百分点、10.6个百分点。500强非业务增值服务毛利率整体下降程度小于上市物企。

2022年，500强、上市物企人均在管面积净增量分别为96.9平方米、680.7平方米，500强净增量仅为上市物企1/7。

2022年，500强企业人均营收为17.9万元/人，单位面积营收为31.1元/平方米，人均净利润为1.36万元/人，表现略逊于上市物企。

从行业发展来看，住宅、办公、商业等多业态受到地产影响，土地成交下滑，开工建设量持续下降；公建、学校、医院等业态开工量有限，产业园区物业受政策变化影响开工量保持增长，整体来看，行业增量持续放缓，拐点显现。

当前全国办公市场中商务办公、政府办公、企业大楼三类办公物业各占60%、30%、10%，商务办公占绝对比例。

虽然办公物业服务市场竞争加剧，但物业服务企业正寻求更多路径突破。随着FM需求的不断释放，企业或将迎来发展机遇。具体来看，不同规模的企业行政外包率均值60%以上，其中大型企业外包率高达81.5%。自有物业的企业外包率（76.0%）相对租赁物业的企业（61.5%）更高，企业大楼FM外包需求巨大，前景广阔。

从单独披露城市服务收入的几家头部物企来看，2022年头部物企城市服务的平均毛利率为17.0%，与环卫企业相比，企业城市服务毛利率依然存在一定差距，2022年新安洁、福龙马、盈峰环境、侨银股份、玉禾田几家头部环卫企业平均毛利率为21.9%，较头部企业城市服务毛利率高出4.9个百分点。

2022年是机遇与挑战并存的一年，物业服务企业加速融入基层治理、推动“物业+”多元增值服务、加快数字化转型。面对资本退潮、股价下跌、盈利下降，物业服务企业加大回购提升资本市场信心、优化服务标准提升服务品质，物业服务企业多措并举、积极应对，物业管理行业迈向新的发展周期。

在新形势下，独立性、存量、城市/社区治理成为了重要的特征和方向。而基础能力、升维能力、精细运营是物业服务企业在新形势下不断可持续发展的关键，只有不断提升专业能力，才能真正走上高质量发展之路。

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