杭州西溪宸悦卷出新高度，破商办去化难题

杭州西溪宸悦，用地属性为商住用地，位于西湖区蒋村街道，地处杭州西向发展轴线上是杭州“十三五”及“十四五”重点建设的“城西科创大走廊”起点。

城西科创大走廊承载着杭州数字经济扩容升级的重任，计划面向海内外吸引大量高精尖平台和人才落地。城西同时又是杭州的生态安全屏障，可供利用的建设用地有限。因此随着该区域内产业高速发展和人口快速聚集，优质社区和优质生活配套出现缺口，职住分离现象突出。

这仅是硬币的正面，硬币的反面则是本来可填补一部分缺口的商办及酒店式公寓，市场似乎又不太买账。杭十区商办及酒店式公寓近年来总体供大于求，其中在2022年新增供应排名中，西湖区位居杭十区前列，该品类的库存平均去化一般。在产品品质上，杭州市场也堪称“卷王”，杭州万象城、杭州来福士中心、杭州天目里等商业综合体无不刷新标高。

面对市场挑战，世茂团队在精研城市发展规划、客群需求痛点、竞品供应现状的基础上，仰仗一套集深挖资源、超前规划、升维品质于一体的产品策略创新组合拳，让杭州西溪宸悦成为当地热门社区，实现业绩破局。

深挖资源优化定位

打造新生态综合体

杭州西溪宸悦规划用地约7.6万平方米，总建筑面积约32万平方米，周边自然环境与城规基础优越。

城市交通方面，杭州西溪宸悦作为活跃的交通枢纽，东北侧设有地铁出入口，可通过地下通道与“换乘之王”杭州地铁五号线直接连接，南侧设有公交站点，确保了居民与游客出行便利。

自然生态方面，地块是城市重要绿化走廊的一个节点，西侧是京杭大运河分支余杭塘河，属于杭州“十四五”重点建设的100公里湿地湖链风景廊道核心段，南向1.3公里为国家5A级景区西溪湿地，距离西湖景区仅7公里。

杭州西溪宸悦景观资源示意图

产业规划方面，地块衔接浙江大学紫金港科技城与城西科创大走廊重点项目、2022年8月刚晋升杭州“第三中心”的未来科技城，创新要素高浓度聚集，将成为推动整个区域“十四五”落户600余个项目，2000余家企业，吸引海外人口80余万等总目标达成的核心板块。

生活配套方面，地块南侧为早年开发的低密住宅群，东侧为商办综合体群，居民购买力水平高。

世茂团队对杭州西溪宸悦进行了高配打造。世茂除了按照TOD模式，充分发掘项目空间，形成多功能商办综合体，还采用差异化定位，区别于传统的全龄盒式Mall，重点聚焦年轻群体需求，将总体量近7万方的商业，塑造成杭州首个24小时在线的Mall+Block体验式开放街区，业态与其他购物中心错位发展，致力于成为北京三里屯、成都太古里那样的新生代综合体。

杭州西溪宸悦效果图

人文解码超前规划

建筑组合形神合一

好的建筑往往是形神合一。

在景观设计上，项目以“潮起万物生”为概念，通过灵动的地面铺装流线变化、时尚的场地氛围体验营造、活力的垂直绿化元素应用等方式，进行视觉传达，与“弄潮儿向涛头立”的城市精神形成共振，升华项目理念。

景观轴线的打造同样借鉴潮汐形态。三条景观轴线分别是融合河道景观的滨河公园轴、贯穿中央景观下沉广场的商业活力轴和突出项目展示界面的外街漫步轴。功能与业态因此层次分明，进可感潮来潮往的人间繁华，退可享潮起潮落的自然风光。

在建筑布局上，项目采用西溪湿地的“岛田”形制，规划8栋和而不同的建筑，沿街为公寓产品，主入口处为独栋商业。

杭州西溪宸悦鸟瞰效果图

回字型围合设计，确保每幢建筑都能拥有景观中庭，不但提升绿化率，强化景观特色，还能拓展项目配套功能。例如2号楼代建约3000平方米的菜场，4号楼打造约400平方米的露天泳池……形成一站式解决住居、消费、康体等需求的能力。

杭州西溪宸悦平面示意图

杭州西溪宸悦外立面利用石材与铝板，打造现代大都会风格，构筑场地时尚活力之感，赋予空间包容乐购之意，简约的格栅设计则体现了数字科技的未来感与序列感，与杭州显著的城市标签相呼应。

项目的酒店式公寓内饰也延续了“潮流”的景观概念与立面的现代轻奢风格。利用仿石材墙砖与拉丝古铜不锈钢营造未来风，同时点缀木饰面增加温度，甚至连端景台背景墙也不含糊，营造潮流形态的水墨画韵。

杭州西溪宸悦酒店式公寓公区效果图

提高标准升维品质

减少项目试错成本

杭州西溪宸悦公寓的主力户型为建筑面积55-65平方米的LOFT和建筑面积约110平方米的SOHO。

世茂巧妙拓宽空间尺度，55方公寓面宽超过6米，65方产品的面宽更是做到极致的7.2米，挑高层高达4.75米，有效为多元功能预留空间。

110方SOHO户型面宽接近10米，三开间朝南，餐客厅一体化设计，客厅与卧室均采用采光更好的落地窗。区别于传统公寓的是，该户型还利用内退阳台，扩展出难得的晾晒空间。

依靠整体规划与产品细节上的匠心，杭州西溪宸悦得到了“挑剔”的本地及周边客群认可。

2021年全年以及2022年上半年，杭州西溪宸悦蝉联西湖区销售套数、销售面积、销售金额三冠王。其中2022年上半年，杭州西溪宸悦在杭州公寓销售套数榜单上，更是位居榜眼，项目流速为同类产品3倍，去化率远高于杭州新盘60%的平均水平，破解了当地商办及酒店式公寓低流速难题。

但这不是终点。杭州楼市自2022年5月发布“杭三条”新政以来，救市政策不断出台。项目团队没有躺平，完全寄希望于政策松绑，而是五项大手笔优化产品设计和配套品质，进一步提升产品竞争力。

一是提升入口景观:将通道入口变为开放式入口，改用形似冲浪板的大体量雕塑作为昭示性景观，在强化“潮头”景观概念的同时，升格项目的入口界面为城市界面，更易带动人气的聚集。

项目主入口升级效果图

二是中庭景观提升:将横平竖直的景观面变为流线造型，丰富地面铺装层次与装置，扩充休憩、运动等更多功能，兼顾观赏性与利用率；单一泳池进行成人及儿童分区，增加消毒池及更衣室配套，完善配套需求。

中庭景观提升效果图

三是优化SOHO产品布局:通过重新安排餐厨动线、套房卫浴动线，增加私密性与通达性；通过增加走廊收纳，客餐厅采用隐藏式灯带，提升客厅背景墙等方式，突出空间感与品质感。

优化后的SOHO样板间实景图

四是优化产品功能:结合客群多次需求调研，补充户内空间小所带来的功能不足，将每层公卫改为包括共享会客厅、共享会议室、共享健身房、共享洗衣房等共享配套。

公区配套优化效果图

五是滨河公园景观提升:在原有乔木基础上，增设樱林步道，打造1.5万平方米樱花场景，形成网红打卡点。

湖滨樱花步道效果图

房地产存量时代，容错率普遍降低，在房地产细分领域代建行业更是如此。而紧扣需求升级，持续进化品质标准，是减少试错成本的终极解决方案。这一点不仅是世茂，世茂旗下的专业化代建平台世茂管理同样深谙此道，其合作的委托方有不少希望重塑项目购买逻辑，缔造杭州西溪宸悦那样的流速奇迹，产品策略上的灵活创新成为制胜的关键。

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