2021年的这个冬天与红星美凯龙关系密切的房地产行业格外寒冷

文 / 三生

2021年的这个冬天，与红星美凯龙关系密切的房地产行业格外寒冷而作为家居龙头之一，感受到唇亡齿寒的美凯龙也加紧了动作，比如与居然之家报团取暖，完成了上市后的首次定增，发布至尊Mall战略等等

但是，这些动作并未在资本市场掀起多少波澜，美凯龙的股价迟迟未见起色截至12月16日收盘，美凯龙股价为8.82元/股，总市值为384.1亿元，仍处于历史低位相比曾经的千亿市值，美凯龙是不是该做些什么

最近几天，美凯龙宣布原阿里巴巴投资者关系总监邱喆接任董秘，这一动作被视为公司想要加强资本市场沟通与管理其实，外界对美凯龙最为关注的是，还是其轻资产，重运营，降杠杆三大战略推进的是否顺利，毕竟这才是公司能否改变基本面的根本所在下面我们就依次对目前美凯龙这三大战略的进展进行分析，资本市场是否到了改变看法的时候

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轻资产

盈利能力下降怎么办。

关于轻资产和重资产的问题，车建新曾指出:原来我们是‘轻资产+重资产’两条路，重资产就是自己建商场，轻资产就是委管商场。

节点财经曾在《双面红星美凯龙:品牌护城河VS地产灰犀牛》一文中对美凯龙的自建商场，委管商场进行过介绍简单来说，美凯龙的自建商场就是既做房东又做管家，主要集中在一，二线城市，旨在建立品牌和行业地位委管模式则是侧重于管家的角色，对外输出品牌和招商管理团队，与委管合作方一同经营，有利于快速渗透进入低线级城市，扩大市场规模

目前，美凯龙已经在全国主要城市实现了自建商场覆盖，但这种模式对资金，人力等各种资源的占用都比较大，在行业进入调整期后，并不受资本市场喜欢，转型确实势在必行。大卫。

在分析之前，我们可以先看一下美凯龙自营与委管两种商场的总体规模截至2021年三季度末，美凯龙共有94家自营商场，273家委管商场，战略合作经营11家家居商场此外，公司还有20家筹备中的自营商场筹备的委管商场中，有345个委管签约项目已取得土地使用权证或已获得地块

根据美凯龙此前公布的轻资产战略转型计划，自营商场的规模应当受到一定的节制，而委管商场作为轻资产，应当得到更好地推动，从而更快进入下沉市场。

但是，想要达到这个目标并非易事。。

比如今年前三季度，美凯龙自营商场净增加了2家，而委管商场却没有增长，仅从数量上看，似乎出现了与轻资产背道而驰的现象。

其实，自营商场的毛利率较高，今年前三季度达到86.1%，可以称得上是暴利，能为公司提供较好的造血能力所以，从公司持续盈利的角度来说，扩大自营规模似乎是更好的选择

相反，委管商场的毛利率相对较低，而且最近几年来持续下滑，今年前三季度为32%，下滑了4.1个百分点如果持续推动轻资产转型，将来是否会拖累公司整体的盈利能力，也是需要考虑的问题

而且，委管商场由于牵涉的利益方更多，在管理上还存在一定的风险因为在委管模式下，商场建成后，管理运营事项均交给美凯龙的团队，看似很明白，其实有很大的隐患

因为，生意好做的时候，你好我好，万事大吉，一旦商场出现空租，运营失利，租金没有达到预期收益等情况，矛盾就会凸显出来伴随着房地产遇冷，家居生意也今时不同往日，这方面的麻烦也随之增加

委管商场的毛利率下滑，与上述问题也不无关系美凯龙今年关闭了9家委管商场，其中5家为提前解约，而公司还一度被假委管，真租赁的消息困扰，都是相关问题发酵的结果

所以，面对轻资产转型，美凯龙的心情应该是复杂的资本市场青睐轻资产，但对盈利能力同样也非常看重，这或许也是轻资产转型缓慢的背后原因之一

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重运营

高端路线好走吗。

与轻资产转型战略配套的，就是美凯龙的重运营战略。

近期，美凯龙总裁兼CFO席世昌曾对媒体表示，红星美凯龙不是商业地产，也不是零售商，而是家居行业生态圈综合服务商言下之意，就是美凯龙非常重视运营

美凯龙提出重运营的核心目的，是提升商场效率，进而保障公司业绩的持续稳定增长为了这个目的，美凯龙还提出了一体两翼的方针，即线下商场一体，家居家装一体化，线上线下一体化为两翼，优化线下体验抢占消费者心智，扩大流量入口，提高转化效率与价值挖掘

单从纸面上看，美凯龙的一体两翼还是挺有吸引力的，而为了推进执行，美凯龙确实也下了不少功夫。

比如在线上线下一体化方面，美凯龙2019 年 5 月就与阿里签订了战略合作协议，积极推进门店数字化，家居家装一体化方面，公司将家装业务的地位大幅提升，正在开辟第二增长曲线。

但是，美凯龙更为重视的，还是线下商场其先是推出九大主题馆系列，并在此基础上，不断推进高端路线，最为知名的就是全国布局的1号店和至尊Mall战略

其中，1号店试图集合高端电器和家居主流明星品牌，给消费者提供一站式服务，至尊Mall同样定位高端，定位时尚卖场明星，走的是更为精品的路线。前者容易理解，距离越远，人们进店意愿自然越低；后者意味着当人们缺乏所需信息时，购买意愿也会下降。比如，当不清楚一家店卖的是什么商品时，我们显然没有进入店内的动力。

节点财经曾实地探访过美凯龙位于北京的1号店和至尊Mall店，除了人气不足之外，体验上槽点并不多但是，要真正了解其中的真实情况，还要看砸下真金白银的消费者是什么反馈而从这个角度来看，美凯龙最高端的至尊Mall也一样被吐槽

比如在某问答平台，有消费者就对北京四环美凯龙至尊Mall店进行到了评价，从设计到工期，好一顿吐槽此外，全国其他城市如上海，深圳等地的消费者也有反馈各种问题

当然，服务做得再好，也难免遇到刁钻的顾客但对于美凯龙来说，这样的反馈显然也是一个警钟

从目前的数据来看，华泰证券有研报指出，2021年前三季度，美凯龙自营商场实现营收62.5亿元，同增24.9%，店效同比增长17.1%，表明公司重运营策略成效明显。

但是，不论1号店还是至尊Mall，走得都是高端路线，瞄准的均是高净值人群，品牌能够拿下高溢价的基础，是为顾客提供更优质的服务，一旦口碑出现问题，对高端定位和高净值客户来说，或许更不好处理。

所以，美凯龙要用1号店和至尊Mall撑起高端定位，仍要付出长期努力而对于资本市场来说，美凯龙真正让很多人牵肠挂肚的，恐怕还是它广受关注的高杠杆问题

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卖资产降杠杆

危机解除了吗。

多年之前，美凯龙创始人车建新曾经常说一句话，买地是做企业绝对的命根子。

现在美凯龙被迫进行的降杠杆，和车建新长期执着于买地的理念关系密切为什么这么说呢因为美凯龙被资本市场所诟病的一个重要原因，就是拿地太多了

公开数据显示，截至2021年上半年，美凯龙投资性房地产为935亿元，规模仅次于招商蛇口和中国建筑，甚至超过了万科A等房地产类公司，业内将其称为隐形的房地产巨头。

当然，车建新热衷买地也有其合理之处，因为要甩开竞争对手，扩大规模，手中就必须有足够的土地但是，在美凯龙通过此举成功登顶家居行业龙头的背后，公司的债务也日益走高

所以，伴随着房地产行业步入寒冬，与房地产深度捆绑的美凯龙也屡次传出危险信号这也让公司不得不开始降低杠杆，出售资产，甩掉重资产的包袱

我们先来看一下美凯龙目前的负债情况截至今年三季度，公司资产负债率为59.38%，去年同期为61.19%，虽然负债率仍然不低，但总算看到了下降的趋势

从金额上看，同期美凯龙负债总额为794.87亿元，流动负债360.9亿元，短期借款28.84亿元同期公司货币资金为64.84亿元，短期借款可以得到覆盖，公司债务短期爆雷的风险并不大

另外，一家公司能否正常运转，现金流至关重要，这一点美凯龙目前的数据也不错截至今年三季度，其经营活动产生的现金流净额为47.74亿元，去年同期为20.85亿元，翻了一倍多

所以，总体来看，美凯龙目前的债务应该已经度过了危险期能够有这样一个结果，主要得益于公司及时处置资产和积极融资

比如，今年5月，美凯龙以12亿元将红星融资租赁和红星商业保理2家全资子公司出售，6月，天津远川25亿元受让美凯龙持有的7家物流公司100%的股权，10月，美凯龙将旗下成立不久的美凯龙物业以7亿元转让给旭辉。

不久前，美凯龙完成了一笔37亿元的定增，认购对象包括阿里巴巴，国华人寿，睿远基金等各路资金在这些机构的背书下，美凯龙正在逐渐摆脱爆雷的阴影

如今，昔日被车建新寄予厚望的红星地产已经易主，而美凯龙在降杠杆的道路上，也看到了希望但是，在疫情尚未完全退去，房地产复苏难料的情况下，美凯龙的轻资产，重运营能否顺利推进，目前仍需要继续观察想要重回当年的千亿市值，美凯龙还有很长的路要走

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