从0到1的四次迭代越秀地产从实践中探索轨道城市创新之路

日前，北京投资发展#8226，由中国城市轨道交通协会主办，中国城市轨道交通协会资源管理专业委员会，中国城市轨道交通协会媒体展示中心，西南交通大学TOD研究中心，北京中城轨道展览有限公司承办，越秀地产，龙湖集团协办，第四届TOD创新论坛在北京成功举办来自各省市政府，轨道公司，社会资本方等相关单位的200余名TOD领域专家学者，围绕TOD政策的落实，TOD项目的实施，以及行业热点，难点，趋势等，参与了深入的讨论交流，探索合作共赢之路

本次论坛主题为从‘城市轨道’到‘轨道城市’，越秀地产TOD研究院首次将越秀地产的TOD思维带到北京国际城市轨道交通高峰论坛越秀地产首席产品官，TOD研究院院长洪在论坛上发表主题演讲，讲述越秀TOD模式经过20多年的深入研究探索，从1.0迭代升级到4.0，进入5.0时代这也成为越秀地产持续发展的核心竞争优势越秀地产以创新的体制机制，独特的商业模式，成熟的开发体系，完善的技术研发体系，强大的城市综合运营能力，丰富的产业配套资源等六大核心优势，努力在轨道上创造美好生活，为城市发展提供更多可能

从0到1的四次迭代，越秀地产从实践中探索轨道城市创新之路。

越秀地产首席产品官，TOD研究院院长洪介绍，越秀地产作为首批在广州成立的综合性房地产开发企业，38年来一直秉承成就美好生活的品牌使命，见证并参与广州的蝶变与成长越秀地产以城市运营商的勇气，先后开发运营了刘桦商圈，天河商圈，珠江新城CBD等核心商圈，提升了区域价值，彰显了强大的城市运营能力

事实上，早在20世纪90年代广州地铁1号线建立之初，越秀地产就开始探索发展轨道交通物业模式经过20多年的沉淀，越秀地产在广州打造了50多个泛TOD项目，其中包括5个与广州地铁联合开发的车辆段上部结构项目同时，依托14国家战略布局，越秀地产已在全国10个城市落地70多个泛TOD项目，初步形成深耕广州，聚焦大湾区，辐射全国的战略格局

凭借多年积累的经验和成功实践，越秀地产在TOD发展的不断探索中，完成了自身价值模式从1.0到4.0的迭代升级，逐步形成轨道建设与城市运营相结合的一体化发展模式。

1.0初期，城轨建设主要由政府主导，直接投资地铁建设和土地整备，负责后续的城市运营和周边地区的产业布局伴随着城市轨道交通的快速发展，轨道交通建设和沿线土地开发逐渐从政府主导过渡到城市轨道公司和社会资本协同发展，越秀地产的轨道交通物业模式开启了从2.0到3.0的新发展进程在此过程中，越秀集团与广州地铁签署战略合作协议，成功引入广州地铁集团成为越秀地产战略股东越秀地产进入轨道建设运营土地整备及一，二次开发新模式通过战略合作，越秀地产打造了星图，星月，星汉，星月山，星汇城五个新一代TOD项目，推动了广州新居住模式

在4.0阶段，越秀地产将TOD开发的价值链延伸至轨道交通站周边区域的城市运营，为TOD客户获取服务提供功能服务

合作与深度价值，技术引领创新发展，从客户创造优质产品。

这么多年的探索，我们并不是一帆风顺的，在合作机制和技术上也会遇到各种考验谈及越秀TOD模式如何打破传统边界，在发展过程中面临挑战，洪总裁从合作共赢，价值挖掘，技术融合，服务升级四个方面分享了自己的经验和体会

首先，在合作模式上，越秀地产与广州地铁建立了深度战略合作，构建了从顶层融资平台，到一级土地开发，二级土地开发，最后到城市运营的高效共赢合作机制，实现双方利益价值最大化2019年，越秀地产引入广州地铁作为战略股东，收购广州地铁设立的项目公司部分股权，以推动一级和二级联动发展此举巩固了双方在二级发展阶段的利益，形成了独特的TOD技术，积极推动了广州TOD的建设和发展

但产品规划只是第一步，拥有优秀的TOD开发技术才是产品落地的核心关键为解决TOD项目空间结构复杂，功能业态复杂，跨学科协同等技术难点，越秀地产专门成立了越秀地产TOD研究院，通过跨学科联动进行深入的专业化技术研究，制定了一套高效的技术研发体系，在交通，结构，减振降噪，景观等方面取得了一系列技术成果，并在实际工程中得到应用

良好的后期运营服务可以赋予空间场所持续的生命和活力越秀地产认为，服务质量的关键在于以人为本为了满足业主更好的生活，越秀地产在现阶段战略性引入广州地铁物业，直接收购广州地铁旗下公司部分物业股权未来双方将在地铁空间服务方面开展全方位合作，为业主提供更好的物业服务和绿色健康的出行环境

在过去的几年里。

在合作模式，产品策划，开发技术，城市运营方面的差异化优势与实力，越秀TOD项目收获了市场和消费者的认可截止2021年上半年，越秀地产TOD项目录得合同销售约人民币76.0亿元，同比上升50.7%其中，星瀚实现25.3亿元，星图实现25.0亿元，星汇城实现13.9亿元几年来不仅业绩增长亮眼，同时也为合作方赋能，盘活地铁资产，共同推进城市的发展

越秀地产TOD 5.0:激活城市向上动力

中国城市轨道交通协会数据显示，截至2021年6月30日，中国内地共有49个城市开通城轨线路，总里程为8448.67公里据中指研究院预计，未来还将新增2000个以上轨道交通站点，这为TOD开发带来了庞大的市场规模及增长空间

越秀地产认为，TOD开发作为城市新的增长极之一，在传统TOD打造上，一般仅注重于土地的增值和空间的塑造，而伴随着TOD的发展会出现集群开发，产业先行，产品与服务复合化三大发展趋势基于这样的趋势，越秀TOD模式将进入到全新的5.0阶段，即轨道建设+土地整备+二级开发+城市运营+产业导入的发展模式

一方面，越秀地产依托国企背景优势，建立与政府，城轨公司等多个主体间的高效沟通协作机制，并充分发挥从轨道建设到二级开发，一二级联动的全流程开发管理经验，以及完善的技术研发体系，为产品开发落地提供坚实支撑另一方面，通过越秀地产和越秀房托双平台建立开发+运营+金融的独特模式，实现长期物业持有以及提升城市运营能力

在产品与服务复合化趋势下，越秀地产充分发挥城市综合运营能力，依据全场景的多元化业态开发运营需求，打造住宅，商业，服务，康养，长租，教育及地产+等产业，并依托越秀集团4+X现代产业体系和越秀产业基金，驱动产城融合发展。

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