进入楼市下行周期房企以价换量的数据表现为何不明显

成交总量连跌3个月后，房价的下降通道何时到来，是否到来备受市场关注根据国家统计局最新发布的数据显示，全国商品房销售面积，销售额连续3个月保持两位数下降，市场延续低温态势

但北京商报记者梳理发现，10月房企销售以价换量并不明显，销售面积，销售额虽呈现全线普跌状态，但二者之间的降幅基本上持平，换句话说——单价没降业内分析，最后两个月企业都面临业绩压力，加之信贷松动不明显，最终以价换量将成为定局，但市场是否买单是未知——未知的信贷，不确定的购买力以及已出的限跌令等

单价没降

对于开发商来说，一旦楼市进入下行通道，互相之间就只能比拼谁跑得快了，以价换量成为惯用的手段尤其是在冲业绩的时候，屡试不爽

但北京商报记者梳理发现，10月房企销售以价换量并不明显，销售面积，销售额虽呈现全线普跌状态，但二者之间的降幅基本上持平，数据错位情况基本没有。

从单月同比增速来看，30家重点房企只有中国金茂实现了销售面积，销售额正增长，新城控股，中国奥园，远洋集团，富力地产以及金地商置有一项正增长剩余24家房企销售面积，销售额均呈负增长，其中17家房企销售额降幅大于20%，降幅最大的房企是新力控股，同比下降91.9%，销售面积降幅大于20%的房企有18家，降幅最大的房企也是新力控股，同比下降92.48%

从累计同比增速来看，除万科，碧桂园，金科股份，新力控股，建业地产累计同比呈负增长外，剩余25家重点房企累计同比皆为正增长，但增长幅度在20%以上的房企仅有4家，其中绿城中国增幅最大，同比增长47.58%而累计同比低于10%且为正增长的房企有11家，其中新城控股增幅最小，同比增长仅1.08%销售面积方面，30家重点房企中仅有中国金茂，金地商置实现正增长，同比增速分别为12.91%，11.8%剩余28家房企均呈现负增长

总体来看，在市场降温的大背景下，银十行情未如期到来，或者说与去年同期相比，房企银十的表现可谓是大撤退。从单月同比增速来看，30家重点房企只有中国金茂实现了销售面积，销售额正增长，新城控股，中国奥园，远洋集团，富力地产以及金地商置有一项正增长。

核心矛盾发生转移

进入楼市下行周期，房企以价换量的数据表现为何不明显同策研究院研究总监宋红卫指出，目前房地产市场的核心矛盾已经开始转移，以价换量是供给端的策略，但是还要看购房者买不买单，受调控以及当前房地产税试点的影响，购房者观望情绪上升，尤其是买涨不买跌的心态下，降价的效果也被大打折扣还有一个原因是，尽管高层表态要支持正常合理的住房消费需求，住房信贷的节奏也有所加快，但是目前还不能满足市场的需求，按揭贷款积压，需求还不能完全释放

从以往的经验来看，房企能否完成全年业绩目标，金九银十的表现至关重要但目前给出的答案，显然是否定的

经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多而面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台限跌令城市数量明显增多，包括张家口，菏泽，岳阳，昆明，沈阳，江阴，桂林，株洲，唐山等，已经超过15个城市

最近全国多个城市新房的‘限跌令’，表面是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了‘稳定’是楼市最确定的关键词中原地产首席分析师张大伟称

在张大伟看来，房企以价换量之所以表现不明显，更多是数据失真一方面，网签滞后需要逐渐体现出来，另一方面，部分城市虽然房价没有明显下跌，但开发商在操作方面出现了很多类似于工抵房等擦边球做法当下很多工抵房都是因为开发商出现了资金链压力，难以支付产业链上下游企业的商票，面临爆雷，而将在售项目中位置差，难以销售的房源直接抵账的现象，也导致市场出现了大量的维权事件

以价换量也不容易

当前房地产市场是魔幻的，充满了不确定性销售承压，库存压力大，短期内是一个无法调和的难题在融资三道红线的压力下，现金流安全成为不变的话题，努力创收，加强自身造血能力

离年末还有不到两个月时间，今年能否完成销售目标可能不再重要，但安全地活着比任何时候都重要促销售，抓回款进入最后冲刺阶段，房企去化压力尤其巨大最后两个月企业都面临业绩压力，加之信贷松动不明显，最终‘以价换量’将成为定局但信贷政策不放松，房企去化依旧困难，后续购房者有无需求释放，目前还是未知数张大伟直言

张大伟的这一判断，得到了部分房企营销总的认同。剩余24家房企销售面积，销售额均呈负增长，其中17家房企销售额降幅大于20%，降幅最大的房企是新力控股，同比下降99%；销售面积降幅大于20%的房企有18家，降幅最大的房企也是新力控股，同比下降948%。。

我们‘十一’以后拿出来了一部分特价房，卖得并不好，主要是户型比较大，改善型需求对信贷以来太大南四环某房企老项目后期营销总直言，尽管卖得并不好，但这波特价房带来的客流确实是可观的，目前就看信贷能不能放一放

但顺义某即将清盘的华东开发商营销总也直言，目前的市场并非是价格战可得我们是这个区域最贵的，其他两块竞品一直在降价，不但销售没有我们好，而且还引发了前期业主的维权这位营销总透露，由于成本摆在那里，现在的项目可降价的空间其实很有限，与其降价最终得罪了老业主，不如增配把实惠让大家选

在张大伟看来，出现当下楼市全面断崖式下调的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款，和开发商的开发贷，基本全面收紧，导致市场下调最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现整体看，10月信贷数据相对有微调，预计这一趋势有利于楼市稳定

哈尔滨，义乌发文稳楼市，降低预售许可门槛，长沙开始去商住房库存房地产政策底部已经出现，但市场还在继续下调中，从房地产调控看，越来越多的宽松政策会出现，市场有望逐渐平稳房地产市场的政策调控目的是平稳，大涨不是平稳，大跌同样也不是平稳

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