新房降价二手房成交“腰斩”这个二线城市楼市未来怎么走？惨遭腰斩

10月，大连二手住宅成交量仅2048套，惨遭腰斩另据媒体报道，大连现阶段新房均价也出现了1000~2000元/平方米的下跌，如碧桂园东港国际降价，万科大都会星海也积极促销，推出不少特价房源

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大连曾一度领涨东北楼市据国家统计局数据，今年上半年，大连新房销售价格环比涨幅1%，同比涨幅6%，二手房销售价格环比涨幅0.5%，同比涨幅6.3%，均高于东三省如沈阳，长春，哈尔滨等主要城市

日前，大连市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》，连八条扩大了限售区域并收紧限售年限，规定新签商品房可售延长至网签5年，二手房从取证2年延长至3年。

随后，大连楼市迅速冰冻。。

而事实上，在本轮拐点到来之前，根据2021年9月国家统计局数据，大连新建住宅同比增长6.1%，位于70城涨幅前列只不过，二手住宅价格方面颓势已悄然来袭，大连从2019年11月开始便出现了多个月环比涨幅为0尤其是从2020年4月起，环比涨幅均小于1，并且逐月走低，在2021年9月份涨幅下探至阶段低位0.2%

易居研究院监测数据显示，大连今年10月二手房成交量增速下跌48.8%，同比下跌47.6%前期大热的北府花园，龙湖水晶郦湾等二手房项目，经历10月的下跌后能否稳住均价

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大连的房价真实走势状况究竟如何。今年5月交易量开始下降，年内连续7年上涨的房价涨幅也呈现持续收窄的趋势，8月环比下降说明政策效果显现，达到了稳定市场的目标。

我们选取了大连两个热点楼盘，用每经独家研发的房地产资讯大数据产品每经AI品房小程序来分析评测一下。”韩彩补充道。

位于大连市甘井子区的北府花园，2004年建成，总计1400户左右，目前由尤豪斯物业有限公司提供物业服务每经AI品房大数据显示，北府花园当前AI估值参考价19068元/平方米，其中SWOT指标显示，该小区商务密度，购物配置，公交配置指数接近满分，分别为9.3，9.8和9.5，小学及幼儿园配置中规中矩，分别为5.7和5.2

值得注意的是，虽然交通便利，商业丰富，但北府花园周边消费非常实惠，周边餐饮消费客单价51元，对比全国消费档次指数为2.2，这意味着相当于二线城市与三线城市之间的消费水平，在甘井子区域内高于55%的住宅项目，同城对比属于中档消费区域。“但随着宁波楼市调控政策加码，先是限购范围扩大，随后发布学区房指导价，叠加利率上升，银行放款时间延后，使得宁波市场热度下降，资金端和需求端均受到压制。

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北府花园教育环境得分明显属于中等舒适区，周围有5个小学，距离小区最近都仅417米，最远不超过800米。

但美中不足的是该小区居住密度较高，周边1公里范围居住人口7.39万人，在甘井子区域内属于居住密度偏高的区域，高于97%的住宅项目。

大连市的另一个热盘——位于中山区东港位置的龙湖水晶郦湾，由于地处东港稀缺区位，二手房一向受到买房人追捧每经AI品房大数据显示，龙湖水晶郦湾当前AI估值参考价为27165元/平方米，该小区通勤车速较北府花园高出不少，为9.3，但公交配置指数仅为0.2

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与北府花园实惠的消费水平截然不同是，龙湖水晶郦湾消费档次指数高达9.1，周边餐饮消费客单价101元，几乎是北府花园的两倍与全国范围对比，消费档次指数为1.5，即相当于一二线城市之间的水平，在中山区内高于91%的住宅，属于大连市的高档消费区

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在当前新房价格走低，购房政策不放松，以及市场观望情绪蔓延之下，这两个热点二手房小区价格将走向何方。

据每经AI品房估算，龙湖水晶郦湾将跑输中山区平均涨幅，仅高于中山区15%小区，预计5年后房价有望达到34981元/平方米，而北府花园则将跑赢甘井子区平均涨幅，5年后有望达到22935元/平方米。

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今年最后两个月，楼市已然难以回转，未来预期的不确定性会对大连的新房和二手房走势造成怎样的影响。

同策研究院报告显示，受政策收紧的持续影响，整体市场转冷，大连10月商品房供应销售备案量同比环比均回落预计2021年11月，12月年末叠加疫情影响，市场还会持续走低，甚至会影响部分楼盘的开盘入市计划

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