一线的房产中介对二手房的变化感知清晰

最近几天，国家统计局公布了全国70个大中城市商品住宅价格变动情况深圳成为一线城市中唯一一个二手房价格下降的城市

深圳出台二手房参考价格新政已经一年半了在此期间，二手楼市发生了很大的变化:二手房价连续11个月下跌，之后在2022年的4，5月份小幅上涨，但没过多久又连续2个月下跌根据乐友家研究中心的数据，7月份，深圳约有60%的房源以接近参考价成交，挂牌价与参考价差价在10%以内的房源同比翻倍

深圳二手房市场真实情况如何最近几天，杜南万财社记者走访了深圳几个二手房小区

量价齐跌。

有房产中介两个月才开一单。

水岸鸭先知，一线的房产中介对二手房的变化感知最清晰。

前几年行情最好的时候，我们店里有同事一年能挣七位数说这话的时候，bitter的脸上闪过骄傲，但很快就消失了日前，当湾金融社记者以购房者身份走访南山某楼盘时，在深圳做了7年房产中介的老谢接待了记者

回想起来，当记者问及这个月的成绩时，老谢显得有些无奈原来这个月只有他们店的店长做了一单交易，而老谢平均两个月才做一单交易以前深圳一个月能办5000多套，现在还不到一半老谢苦笑了一下

店铺成交量下滑的背后，是深圳二手成交量的整体下滑杜南万财社记者查阅了乐友家研究中心的最新报告数据显示，深圳二手房交易量已经连续两个月下降7月全市仅成交2036套房源

在成交量连续几个月下滑的同时，二手房价格已经按捺不住了日前，国家统计局公布了7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况四大一线城市中，7月仅深圳二手房价全线下跌，环比下跌0.5%，同比下跌3.5%

具体来看，中原研究中心数据显示，7月深圳二手房均价为807万元，环比下跌0.1%也就是说，7月份买房平均总价比6月份下降了近8万元

参考价格政策后，二手房交易难度明显加大，老谢说他说，很多人不是不想买，而是真的觉得压力很大，因为首付要补高差价

根据消息显示，2021年2月8日，深圳建立二手房交易参考价格发布机制，公布全市3595个小区参考价格该机制取得了显著成效根据乐友家的数据，今年7月，深圳约六成二手房以接近参考价成交

老谢说，虽然参考价机制的引入给二手房交易带来了难度，但实际上，卖房的和买房的都挺多的，只是心理预期价格并不一致。

目前深圳的参考价较低，很多客户都在等待调价尽管市场不景气，但有着多年深圳二手房买卖经验的老谢告诉记者，现在是买房而不是卖房的好时机

挂牌价普遍下调。

TOP10住宅区挂牌价同比下降。

并不是各区的二手房都面临尴尬。

从乐友家研究中心的数据可以看出，虽然深圳二手房挂牌价普遍下调，但不同行政区域的降价幅度还是有较大差异的例如，作为深圳上一轮上涨周期中房价上涨较多的区域，在深圳参考价格出台初期，福田，南山，宝安等地约80%的房源挂牌价高于参考价格30%以上一年半后，福田，南山，宝安只有约60%的房源挂牌价高于参考价30%以上，挂牌价普遍下调

目前南山的挂牌价还没有降太多南山德寿一家门店的店长告诉记者，南山，宝安很多业主三年前高价接手，现在不愿意亏本卖，所以价格还是偏高

这位经理给记者举了一个房地产案例比如诺德假日，当时我们都觉得配套环境不太好由此，2019—2020年，诺德假日花园小户型单价从8万多元涨到最高成交价15万元/平方米现在业主最低挂牌价13万元/平方米都卖不出去，指导价才10万元/平方米

根据老谢的经验，一般南山的报价基本都是参考价的1.3到1.4倍，其实1.2的系数已经很理想了，如果是1.1，说明业主急于出售，至于一些条件不那么好的房子，比如高楼层，楼梯房，可能和参考价基本持平，这种情况下几乎没有讨价还价的余地。

但这要分地区，老谢说比如远在龙岗或者坪山的地方，二手房报价可能会低于指导价

从乐友家的《深圳二手住宅TOP10挂牌价变动》统计可以看出，TOP10楼盘近一年来的调整幅度一直在下降，其中龙岗横岗振业銮谷花园以9%的跌幅位列第一。

记者了解到，振业伦谷花园目前87㎡的三室两厅业主挂牌价合计低至330万元，折合单价3.76万元/㎡，而该小区目前参考价为3.75万元/㎡如果业主还能协商价格，这个楼盘的实际成交价可能会低于参考价

参考价会调整吗。

专家:可能在实践中有所改变。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，深圳房价小幅下跌很正常，仅凭一个月的数据很难说明问题对于未来二手房价的走势，他认为房价会继续坚挺，尤其是像深圳这样的重点城市

在实际交易中，二手房受参考价格影响显著最近很多城市取消了实际执行层面的参考价格克而瑞研究中心最新数据显示，截至目前，除沪，深外，已有Xi，成都，宁波，绍兴，三亚，广州，东莞，金华，温州，合富，衢州，北京，无锡等13个城市实质性取消二手房指导价制度

值得一提的是，7月份以来，上海三价低政策中的地税评估价比之前有所提高，贷款额度明显增加这一消息也被一些业内人士解读为上海二手房政策松动的迹象上海的二手房市场也因此复苏刚刚过去的7月，上海二手房成交量接近2万套，创下近一年来的新高

在深圳，记者走访中从一线中介了解到，目前深圳二手房在具体贷款审批上相对宽松自来水差不多就可以了，也不用加倍前述南山中介人士告诉记者，贷款审批可能没有以前那么严格了

针对深圳二手房政策尤其是参考价格是否会调整的问题，严跃进告诉记者，深圳并没有出台文件，但在实践中可能会有所调整整体来看，参考价格，限价政策，二手房评估价格，贷款与二手房评估价格的关系趋于宽松，对贷款份额的增加有积极作用这些都是值得肯定的，有助于推动整个房地产市场，包括二手房的活跃交易

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