无锡的表现为全国22城的第三轮土拍奠定了整体冷清的基调

第三轮集中供地低温运行的态势，似乎已成定局。

日前，上海第三轮供地正式开启，位于奉贤，宝山，松江的共5宗地块以挂牌的方式先行出让相较于首轮房企高涨的参与热情，本轮共计24宗地块中，仅有2宗的有效申请人数超过6个，以招标的方式进行，其余块则皆为挂牌

同样的低温也在前一日的合肥发生原定于11月29日出让22宗地块的合肥，正式开拍前将14宗地块延期至12月初，余下8宗地块成功出让有业内分析明确指出，延期出让的地块由地方平台托底的可能性比较大事实上，这一情节在各城已在陆续上演着

无论是11月初完成土拍的无锡，还是近期落幕的苏州，南京，规模民营房企拿地动作减少，地方民营企业以及有国央企背景的城投，城建类企业包揽地块，深圳市地铁集团更是以178.5亿元的总价底价竞得了深圳集中出让的5宗地块。

不过，与第二轮土拍时参拍门槛大幅提升不同的是，当前各城普遍放松了拿地要求，如苏州，济南降低保证金缴纳比例，杭州则重启预约勾地制度，广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策目前来看，这些措施并未能有效提振市场温度

第三方机构亿翰智库统计显示，11月份，TOP100中仅16家企业有新增地块亦有多家房企内部人士向第一财经透露，目前没有参与第三轮土拍的意愿申港证券研报数据显示，截止目前，三批次已成交土地金额中，上市房企取地金额占比下降至12%

业内预计，在房企资金面无明显改善的环境下，一段时间内土地市场预计仍将保持低温运行。

热门城市努力释放诚意

距第二土拍结束仅2个月，各地年内的第三轮集中供地就紧锣密鼓地上架了。

日前，无锡打响了第三轮土拍的第一炮，共计额20宗地块收金约274亿元，仅3宗地块获得微弱溢价，其余17宗地块皆底价成交，占比达到85%，整体溢价率仅为0.01%。

回顾无锡的首轮，二轮土拍中，溢价成交的地块占比分别为100%，73%，整体溢价率分别12%，4%，热度呈逐步减弱的态势。

而无锡的表现也为全国22城的第三轮土拍奠定了整体冷清的基调。

西南证券研报数据，深圳出让的11宗地块中有7宗底价成交，4宗有溢价，整体溢价率从前两轮的31%，12%滑落至5%，南京则在开拍前先撤牌15 宗地块，余下46宗地中成交45宗地，溢价率也降低至3%，流拍率较第二轮的23%再上涨至26%，苏州的25宗成交土地中仅2宗溢价率成交，整体溢价率降至0.6%。

而11月29日进入第三轮土拍流程的合肥，原定出让的22宗地块中有14宗地块推迟至12月8日，出让方式也由拍卖转为挂牌，余下8块最终揽金75.73亿元。

合肥已经将第三批次最好的地块尽数于29日推出了，之后开拍的剩余宗地，由地方平台托底的可能性比较大中指院分析

尽管业内已经预见到第三地集中供地会预冷，但几大城市的土拍冷清情况依然超出了预期，毕竟今年的最后一次土拍，是房企为来年补货的最后一个窗口期。

土地市场基本都是供应说了算有长期跟踪地产的行业分析师向记者分析，土地的供应通常是刚性的，由地方政府的供地计划和当年能否把地块整理出来所决定的，大多情况下是供小于求，或者相对平衡，尤其是在核心城市此前为了完成供地计划，每年第四季度都会迎来一波供应高峰，所以年底的时候成交会表现的比较好

同时，在集中供地的背景下，2022年的首轮土拍节点不会太早，当前拿地为来年补充供应，是此前不少分析认为第三轮土拍会有所回暖的依据。

此前有参与了南京三轮土拍的房企投拓向记者表示，下次拍地可能要到明年3—5月份了，那个时候市场大概就会回暖，可能就没这么好的机会了。

可惜的是，事实并不总是由理性判断所决定据亿翰智库数据，2021年10月，百强房企中有76家房企零投资，无新增货值，11月至今，第三批集中供地赛程过半，百强房企中仅16家有新增地块

另据申港证券数据，从三批次集中供地已成交的土地整体来看，三批次供地除溢价率进一步走低外，大中型上市房企在三批次供地中出手次数明显下降，其中第一轮供地中上市房企取地金额占比达93%，二批次下降至56%，三批次已成交土地金额中该数字已下降至12%。

很明显的是，这波房企拿地积极性不高的主要成因不再是高门槛，相反，多城市或明显下调了土拍的门槛，或拿出优质地块，意欲提振土地市场热度。

其中，苏州将保证金比例由50%降至30%，济南的保证金比例也由50%下降至35%，杭州重启上限5000万的预约勾地制度，广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策，而南京则取消了部分地块不得合作的要求等。

不过，这些利好举措在资金压力前都只能让步国泰君安地产分析师谢皓宇认为，进入7月后，需求端开始下降，国庆后开始出现打折促销现象，大多房企销售同比转负，再叠加保交楼要求对预售资金监管变严，当前房企的资金压力较第二次土拍期更大

仅仅经历2个月的销售回款，开始进行第三批土拍，将面临比第二次土拍更大的压力上述分析指出

国家队能力亦有限

多家房企向记者表示，在政策前景不明朗，资金面紧张等因素的作用下，房企的首要任务还是保证现金流，不拿地也就成为多数房企共同的默契。

某TOP30房企内部人士向记者透露，公司近期已经不拿地了，投拓部门很清闲另一家华东房企也直接表示，第三轮集中供地不再参与世茂集团日前在投资者会上提到拿地安排时，也明确表示要优先保刚性兑付，后续融资明显放松了才会考虑买地

为了最大限度地保证手中资金，不少房企已经开启精简组织，优化人员的流程，借此减少支出我们公司目前比较安全，但也在最大程度保证手中现金流，某房企内部人士称，以应对未来可能发生的各种情况

民营房企观望的同时，是国资背景房企的更广泛布局平安证券统计显示，1—10月，国央企，民企拿地销售面积占比分别为70.2%，32.5%，拿地销售金额比分别为36.4%，14.8%，国央企明显为拿地主力

尤其值得关注的是，即便国家队阵营内，也在第三轮土拍中出现了一些分化，具体表现为，全国规模性国企阵营比如中海，保利等公司拿地也并不是特别积极，而各个城市的地方城投平台，在第三轮土拍中变得更加积极。

申港证券统计显示，以近期完成三批次供地的城市为例，无锡成交土地20宗中，政府平台取地17宗，南京三批次31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。

而即便是深圳的第三轮土拍，深铁集团也独揽五宗地块，深业拿下两宗，深物业一宗，成为土拍主力军。

中信证券研报指出，从9月以来，本地国企和非本地大型国企拿地比例较高，特别是本地国企拿地比例相较之前有明显提升，民企大型开发商拿地数量则明显减少，其中不少城市完全未见民营大型开发商的身影。

上述机构认为，地方国企的拿地热情只是阶段性的，主要在土地市场中扮演托底的角色，未来，只有个别全国性国企市占率有望明显提升亦有分析表示，不少城投平台由于缺乏开发经验，在获取地块后将寻求民营企业进行合作

值得一提的是，房企今年拿地量的下降，可能会对未来的楼市供应形成影响上述华东民营房企内部人士便表示了这种担心，明年公司的权益可售货值有可能会打个7折

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